Čím dál častěji narážím na inzeráty nemovitostí, nad kterými nestačím kroutit hlavou. Prodávající nebo bohužel často i někteří realitní makléři, vypustí do světa inzerci nemovitosti, která by se vůbec zveřejňovat neměla. Nejčastější chybou, kterou poslední dobou vidím, jsou špatné fotky - ať už kvalita fotek samotných nebo nepořádek, odrazy osob v zrcadle, fotky vzhůru nohama. Pojďme si nejčastější chyby vyjmenovat : 

Chyby při prodeji nemovitosti

1.Zkusíte si ji prodat sami 

Většina lidí prodává nemovitost jednou v životě. Jestli mezi ně patříte, vzpomeňte si na to, jak dopadla většina činností, které jste dělali poprvé neznalí věci. Snažíte se, ale výsledek je povětšinou žalostný. Zkusíte-li prodat svoji nemovitost sami, může to dopadnout podobně. Co dělá většina lidí pro prodej svojí nemovitosti? Podá si inzerát, ať už do tištěných novin nebo na neplacené internetové vyhledávače nebo teď do velmi oblíbeného Facebooku. Co se stane, pokud uvedete telefonní číslo? První den zavolá několik desítek realitních makléřů, kteří Vás budou přesvědčovat o tom, že právě oni jsou ti nejlepší pro prodej Vaší nemovitosti. Většinou klient podlehnete těm nejvlezlejším a svěříte jim prodej, aniž by si o nich a jejich práci něco zjistil. A co se stane, pokud neuvedete telefonní číslo? Většinou vůbec nic, mnohonásobně více zájemců o koupi sleduje placené internetové vyhledávače nemovitostí, nejčastěji S-reality. Ze zkušenosti si dovoluji říct, že to platí tím více, čím je Vaše nemovitost dražší nebo jiná než ostatní. Prodávající také dost doplácí na svou důvěřivost a makléřům skáčou na lep, když uvěří, že soukromě se tvářící letáček, který přistál v jeho schránce je od konečného zájemce. S radostí, že se jim ozval zájemce zrovna ve chvíli kdy prodávají a hurá, zájemce chce zrovna jeho nemovitost, hned vytáčí číslo. Jaké je však překvapení, když na smluvenou prohlídku dorazí povětšinou dva realitní makléři s připravenou slovní palbou na ukořistění nemovitosti. Prodávajícím je povětšinou nepříjemná celá situace, je jim ale hloupé říct NE a tak podepisuje makléři zprostředkovatelskou smlouvu na prodej. Makléř se raduje, letáček splnil účel. Nekalou praktiku neřeší ani jedna strana. Je potřeba si uvědomit, že ten kdo má zájem o koupi nemovitosti, nebude vynakládat peníze a čas na tisk a roznos letáčků. Přistoupí k mnohem příjemnější formě, když si doma v obýváku sedne k internetu a podívá se na inzertní realitní servery. 

 2. Stanovíte nesprávně nabídkovou cenu nemovitosti. 

Když nabízím za nízkou cenu, přijdu o část možného zisku. Když nabízím za výrazně vyšší cenu než tržní, také prodělám. Proč? Prvních 14 dnů, kdy je Vaše nemovitost nabízena na trhu, je jako novinka velmi atraktivní pro zájemce o koupi. Pokud nabídkovou cenu určíte správně (tj. tržní nebo maximálně o 5-10 % vyšší než tržní), zájemci o koupi zavolají a budou chtít prohlídku. Pokud cenu vyženete do závratných výšek (běžně se inzerují nemovitosti o 20-50 % výše, než je tržní cena), zájemci nezavolají a vyberou si levnější nemovitost na trhu. Pokud budete nesmyslně vysokou cenu držet příliš dlouho a pak začnete několikrát za sebou zlevňovat, z Vaší nemovitosti se stane ležák, který nikdo nebude chtít, protože bude pro zájemce o koupi podezřelý (nabízí se velmi dlouho a zlevňuje, tj. má něco, kvůli čemu jej nikdo nechce) a nereagují ani v případě snížené ceny. Pokud na prodej tzv. nespěcháte, nezkoušejte trh nesmyslně vysokou cenou, vymstí se Vám to, z Vaší nemovitosti bude ležák. Raději si naplánujte, kdy potřebujete mít kupní cenu z prodeje svojí nemovitosti k dispozici a podle toho začněte s prodejem. Kupní cenu z prodeje standardního bytu, rodinného domu či rekreačního objektu musíte mít k dispozici maximálně do 4 měsíců, jinak je něco špatně. Vzpomínám si na jednoho klienta, který měl utkvělou představu, že svoji nemovitost prodá za hezkou kulatou částku 3.500.000,- Kč. Náš klient, kterého jsme dovedli, měl o nemovitost zájem a nabídl cenu 3.380.000 Kč, což byla cena o něco vyšší než tržní. Klient trval na svojí ceně. Dopadlo to tak, že byt prodal o 14 měsíců později za cenu 3.310.000 Kč. Stálo ho to 70.000 Kč na nájmu prázdného bytu a 70.000 Kč ztráty zisku z prodeje, kdyby prodal klientovi, který nabízel 3.380.00,- Kč.V případě nesmyslně vysoké nabídkové ceny prodáte svoji nemovitost za nižší cenu a daleko později, než byste ji prodali v případě správně nastavené ceny na začátku prodeje.

3. Zvolíte nesprávnou dobu prodeje. 

Prodej nemovitosti je komplikovaná záležitost, u které i správné načasování výrazně ovlivňuje realizovanou cenu za prodej.V případě nemovitosti se zástavním právem banky si nejprve zjistěte, za jakých podmínek lze nemovitost prodat (v úvěrové smlouvě). Ve většině případů je prodej bankou sankcionován. Prodej bez sankce je možný většinou jen v době výročí fixace úrokové sazby a nově u hypotečních úvěrů poskytnutých od 1.12.2016. Potřebujete-li z osobních důvodů prodat svoji nemovitost a hrozí vám vysoká sankce, vždy vyjednávejte s bankou, která úvěr poskytla. V případě správně zvoleného postupu se Vám podaří ušetřit nemalé peníze. Pokud si pro prodej zvolíte správného realitního makléře, neměl by pro něj být problém pomoci Vám ve vyjednávání s bankou. V případě prodeje družstevního bytu (převodu družstevního podílu v bytovém družstvu) je vždy nutné zjistit, jaká výše investičního úvěru (anuity) zbývá doplatit a zda a za jakých podmínek lze byt převést do osobního vlastnictví (zjistíte na příslušném družstvu). Je-li to možné, vždy se snažte udělat vše, aby byt byl převoditelný do osobního vlastnictví. Výnos z prodeje nemovitostí je závislý i na ročním období, ve kterém prodáváte. Určitě nemá velký smysl nabízet rekreační objekt k prodeji hned po skončení sezóny (září, říjen), zájemců bude podstatně méně a tím hrozí efekt neprodejného ležáku. Vyšší cenu získáte při nabídce chaty na začátku roku (v případě teplé zimy), ještě lépe v předjaří, kdy jsou poptávka i cena nejvyšší.Při prodeji nemovitostí se určitě také vyplatí sledovat situaci na trhu s hypotékami (např. vlastníci nájemních nemovitostí mohou docílit významného zisku). V případě levných hypoték jsou ceny nemovitostí velmi vysoké (vysoká poptávka vyžene cenu nahoru) a vyplatí se prodat, v případě drahých hypoték je cena nízká a vyplatí se koupit.Nebude-li prodej Vaší nemovitosti správně načasován, s největší pravděpodobností přijdete o část výnosu z prodeje.

4.Nepřipravíte nemovitost na prodej

Pokud si pro prodej nemovitosti vyberete správného realitního makléře, měl by být schopný nemovitost na prodej patřičně připravit. Zde platí stejné pravidlo jako při výběru jídla : vybíráte očima. Zkuste se zamyslet, jaká nemovitost by na fotce zaujala Vás. Bude to ta, kde vidíte na fotkách kusy oblečení, hygienických potřeb, vidíte v odraze zrcadla ruku fotografa ? a nebo ta, která na první dojem působí čistě, harmonicky, uklizeně a je vidět celý prostor pokojů z více úhlů ?• vykliďte přebytečný nábytek a předměty na podlaze nemovitosti, ve sklepě či garáži (zvlášť starší nemovitosti jsou odkladištěm nepotřebných věcí);• skryjte osobní věci (diplomy, fotografie, plastové květiny v předsíni, přebytečné nádobí na k. lince, různé sbírky na k. lince či v obývacím pokoji, magnetky se vzkazy na lednici, časopisy na pohovce, 30 kosmetických přípravků na vaně aj.);• opravte zjevné technické vady (drhnoucí vstupní dveře, vrzající panty, nefunkční světlo ve sklepě, mapa na stropě po vytečené pračce souseda aj.);• vyčistěte a ukliďte nemovitost;• upravte zahradu domu (vyvezte nepotřebné předměty, posekejte, vyplejte, upravte záhony, shrabejte listí, vyčistěte cesty, aj.).Rozhodnete-li se prodávat sami, bez realitního experta, pozvěte před fotografováním nezávislou osobu bez osobní vazby k nemovitosti a zeptejte se jí, co by jí jako kupujícímu na Vaší nemovitosti vadilo, příp. co jí v nemovitosti schází. Máte šanci s tím pracovat dříve, než Vás na to upozorní zájemce o koupi při prohlídce. Začnete-li prodávat svoji nemovitost bez její důkladné přípravy, hrozí Vaší nemovitosti efekt ležáku s důsledky z toho vyplývajícími, tj. delší doba prodeje a nižší prodejní cena, než je reálně možná.

5. Nemovitost nevhodně inzerujete

Pokud se rozhodnete inzerovat pouze v tisku nebo na neplacených realitních vyhledávačích, připravujete se o velmi významné množství potenciálních kupujících, kteří využívají pouze placené vyhledávače. Přece jen prodáváte nemovitost, která je zpravidla v řádu milionů korun, zaslouží si tím pádem i patřičnou inzerci a nejen dát inzerát na bazoš či Facebook. Zkuste se vžít do kůže kupujícího. Jak byste se koukali na nemovitost, za kterou si prodávající řekne několik milionů korun, ale není ochotný dát ani korunu do inzerce. Inzerujete-li jenom v neplacených inzertních médiích, může se stát, že výnos z prodeje Vaší nemovitosti bude nižší než při spolupráci se správným realitním expertem. Realitní makléř investuje do inzerce nemovitosti nemalé peníze, díky tomu nemovitost maximálně zviditelní. Pokud se rozhodnete prodat přes realitního makléře, zjistěte si o realitní kanceláři patřičné informace, kde všude inzerují. Realitka o jednom nebo dvou makléřích nebude do inzerce cpát takové peníze, jako realitka celorepubliková. 6. Pro prezentaci použijete nekvalitní fotografieFotografovat nemovitost pro inzerci můžu teprve po důkladné přípravě nemovitosti na prodej (viz bod 4).• úvodní fotografie vytváří 1. dojem nabídky a motivuje ke čtení textu;• použijte pouze kvalitní fotoaparát;• foťte s dostatkem světla (ideálně při denním světle + rozsviťte všechna světla);• nezachycujte příběh, ale výjimečnost svojí nemovitosti;• zobrazte prostor, ne detail (nefoťte zátiší s porcelánem a mokrou utěrkou);• pořiďte více variant jednoho záběru, vyberte nejlepší;• zkontrolujte fotografie v inzerci.• Všechny věci z jídelního pultu musí být uklizeny.• Předměty z lednice musí být sundány.• Utěrky na topení musí být uklizeny.• Neukazuje detail sedačky a stolu, ale prostorFotografie dokážou zaujmout nebo úplně odradit potenciálního zájemce o koupi. Spolu se správně nastavenou nabídkovou cenou a popisem jsou hlavním důvodem prohlídky zájemců o koupi nemovitosti.

7. Pro prezentaci použijete nedostatečný popis

Nadpis, příp. úvodní věta textu, vytváří spolu s úvodní fotografií 1. dojem a motivuje zájemce o koupi ke čtení textu (ve zkratce uveďte, co prodáváte a v čem se Vaše nabídka liší od jiných); v úvodních větách zdůrazněte přidanou hodnotu svojí nemovitosti, kterou se odlišíte od ostatních nabídek; vždy uveďte cenu, za kterou nemovitost nabízíte;• do popisu dejte emoce, vzbudí zájem, k tomu 5 suchých vět rozhodně nestačí. Popis nemovitosti spolu s nadpisem inzerce rozhoduje o tom, jestli Vaše nemovitost zaujme nebo ji zájemce o koupi přehlédne.

8.Nemovitost dáte do prodeje více realitním makléřům

Spousta prodávajících se domnívá: "Čím více makléřů bude moji nemovitost nabízet, tím rychleji a za lepší cenu prodám". Bohužel, zkušenosti říkají, že opak je pravdou. Pokud bude Vaši nemovitost nabízet více makléřů, navíc s různými cenami a informacemi, je pro většinu zájemců o koupi nabídka podezřelá a neprojeví o i zájem. Nehledě na to, že možnosti inzerce mají všichni makléři stejné, liší se pouze v kvalitě realizace. V tom horším případě spekulativní zájemce o koupi zavolá všem makléřům s tím, že má o nemovitost zájem, ale chce slevu. Kdo z makléřů dojedná nejnižší cenu (na úkor Vás, vlastníka), s tím bude zájemce jednat o dalších podmínkách koupě.Úspěšný prodej není otázkou kvantity, ale kvality odvedené práce na zakázce.

9. Nepřipravíte se na prohlídku nemovitosti

Samotná prohlídka nemovitosti je odměnou za dobrou práci. Stálo to hodně času, úsilí a peněz, byla by velká škoda, pokazit výsledek dobré práce nepřipravenou prohlídkou.• Připravte si vyúčtování energií; spočítejte, kolik reálně (po započtení přeplatků či nedoplatků) platíte za služby v bytě, elektřinu, plyn, vodu.• Připravte si doklady, prokazující vlastnictví (list vlastnictví), dále plány, půdorys.• Ukliďte vše z nábytku a podlahy (časopisy u TV, umyté nádobí na lince, boty v předsíni, oblečení na věšáku dejte do skříně atd.).• Vyvětrejte, zatopte, nekuřte, použijte vůni.• Všude rozsviťte, příp. vytáhněte žaluzie.• Použijte květiny nebo ovoce na stůl.• Psa pošlete se členem rodiny na procházku.• Malé děti pošlete k babičce nebo do cukrárny.• Promyslete si průběh prohlídky - co říct a v jakém pořadí, co ukázat.• Zájemce o koupi pokud možno nezouvejte, v případě nutnosti použijte návleky na boty (koupíte ve zdravotnických potřebách).• Vyvarujte se osobních černých historek ve spojení s nemovitostí, lidoví vypravěči by prohlídku neměli provádět, odradí zájemce o koupi.• Pokud máte silnou osobní vazbu na nemovitost, pověřte prohlídkou jinou osobu, bude úspěšnější.• Ukažte zájemci všechny pokoje a prostory v nemovitosti s komentářem výhod, které nabízejí.• Buďte pozitivní, nepřete se se zájemcem.• Neveďte monolog, zapojte zájemce do hovoru.• Na konci prohlídky shrňte pozitiva nemovitosti a odlišnost od jiných na trhu.• Dohodněte se zájemcem další postup (další prohlídka s technikem, termín pro rozhodnutí, jednání o slevě aj.).Není jednoduché vést úspěšnou prohlídku. Doporučuji inspirovat se u úspěšných expertů na reality.

10. Podceníte důležitost smluvních dokumentů při prodeji

Jsme na konci, přesto platí to samé, co na začátku. Většina lidí prodává nemovitost jednou v životě. Jestli mezi ně patříte, vzpomeňte si na to, jak dopadla většina činností, které jste dělali poprvé, snažili jste se, jak nejlépe jste uměli, ale výsledek byl žalostný. Zkusíte-li prodat svoji nemovitost sami, může to dopadnout podobně. Pokud se zájemcem o koupi neuzavřete smlouvu o rezervaci nemovitosti (každý právník bude asi preferovat smlouvu o smlouvě budoucí kupní, její odsouhlasení však může trvat podstatně déle), zájemci o koupi Vás můžou tahat za nos až do chvíle, kdy nastane den podpisu kupní smlouvy. Tím ztratíte spoustu času a pravděpodobně i peněz. Velmi často se např. stává, že zájemce o koupi by rád Vaši nemovitost koupil, ale žádná banka mu z různých důvodů úvěr neposkytne. Bohužel se to čím dál více týká i klientů, kteří nemají žádné závazky po splatnosti. Pokud využijete kupní smlouvy stažené z internetu či od právníka, který se nespecializuje na nemovitostní právo (obzvláště, vázne-li na nemovitosti zástavní právo), nemusí koupě nemovitosti dopadnout podle Vašich představ. Díky neznalosti metodiky bank, pracovních postupů katastrálního úřadu či bytového družstva se může stát, že budete nuceni předat nemovitost dříve, než jste plánovali, peníze z kupní ceny dostanete později, než jste potřebovali, v extrémním případě můžete prodat nemovitost a nedostat zaplacenou kupní cenu. Pokud v kupní smlouvě neošetříte vyúčtování přeplatku služeb za užívání bytu, může se stát, že Vám kupující přeplatek nevyplatí. Některé firmy, vykonávající správu bytového domu, totiž nechtějí zapsat a následně vyúčtovat stav měřičů tepla a vody v den předání bytu. Budou-li Vám zájemci o koupi tvrdit, že mají úvěr na koupi schválený na částku daleko vyšší, než je kupní cena Vaší nemovitosti, trvejte přesto na uzavření rezervační smlouvy. Z mnohaletých zkušeností vím, že tato informace většinou není správná. Ústní nabídka, kterou dostanou zájemci o koupi na 1. schůzce v bance se po předložení řádné žádosti o úvěr rozplyne jak pára nad hrncem (např. díky složité metodice banky, nižšímu odhadu ceny nemovitosti, negativním záznamům zájemce v úvěrových registrech, nedostatku vlastních finančních prostředků, potřebného dozajištění úvěru další osobou a spoustě dalších důvodů).Šetřit na právníkovi při prodeji nemovitosti se nemusí vyplatit. Může to skončit i tak, že nebudete mít peníze ani nemovitost. Pokud realizujete prodej prostřednictvím realitní kanceláře, máte zajištěnou smluvní dokumentaci v ceně provize. Pokud si myslíte, že když si budete prodávat svoji nemovitost sami, tak ušetříte nebo můžete získat víc o provizi, kterou si realitka bere, tak chyba lávky. Makléř je obchodník, dokáže prodat Vaši nemovitost za vyšší cenu než Vy sami a ještě si vyjedná i provizi. 

Při prodeji přes realitní kancelář ušetříte čas, nervy i peníze. Vše máte pod právním dozorem. Jen je třeba vybrat správnou realitní kancelář a správného makléře.

Váš text začíná právě zde. Klikněte a můžete začít psát. Sed ut perspiciatis unde omnis iste natus error sit voluptatem accusantium doloremque laudantium totam rem aperiam eaque ipsa quae ab illo inventore veritatis et quasi architecto beatae vitae dicta sunt explicabo nemo enim ipsam voluptatem quia voluptas sit aspernatur aut odit aut fugit sed quia consequuntur magni dolores eos qui ratione voluptatem sequi nesciunt neque porro quisquam est qui dolorem ipsum quia dolor sit amet consectetur.